Die Stadt München will wachsen, die Olympia-Reitanlage in Daglfing würde dann verschwinden. Die grün-rote Rathaus-Regierung will Wohnraum für 30 000 Menschen im Münchner Nordosten (zwischen Daglfing und Johanneskirchen) mit einer SEM schaffen.

Wir haben bei der Stadt München um eine Stellungnahme gebeten, hier wollen wir euch einen kleinen Überblick über das SEM-Projekt in München geben.

Was ist eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme (SEM)?

Laut § 165 ist eine SEM eine städtebauliche Neuordnung in fest umgrenzten Entwicklungsgebieten in Städten und Dörfern.

Diese müssen im öffentlichen Interesse liegen und für die weitere Entwicklung der Gemeinde von besonderer Bedeutung sein.

Dieses Instrument des Städtebaurechts wurde erstmals durch das Städtebauförderungsgesetz vom 27. Juli 1971 in Deutschland eingeführt.

Flächenverteilung des betroffenen Gebiets

Untersuchungsumgriff:

  • ~600 ha Gesamtfläche
  • ~600 Flurstücke

Private Flächen:

  • ~450 ha
  • ~525 Eigentümer
  • ~350 Flurstücke

Fläche aus LHM (Tochterunternehmen der Stadtwerke München – SWM)

  • ~150 ha
  • ~250 Flurstücke
  • (incl. Straßengrundstücke)

Was bedeutet das für die betroffenen Landwirte / Grundstücksbesitzer?

Eine Entwicklungsmaßnahme wird u. a. dadurch finanziert, dass die Gemeinde die Grundstücke zu dem Wert erwirbt, der ohne Aussicht auf die Entwicklungsmaßnahme zustande kommen würde. Die baureifen Grundstücke werden nach der Entwicklungsmaßnahme zu dem dann höheren Verkehrswert veräußert.

Eigentümer, die ihre Grundstücke behalten, haben einen Ausgleichbetrag in Höhe der Differenz zwischen den Verkehrswerten vor und nach Durchführung der Maßnahme zu entrichten. Die sonst üblichen  Erschließungsbeiträge entfallen hierbei.

Es ist so gedacht das mit den Gewinnen – Schulen, Kindergärten, Parks und auch die nötigen Straßen finanziert werden.

Wenn Grundstücksbesitzer nicht verkaufen wollen (und so das SEM-Projekt verhindern könnten) sind theoretisch Enteignungen möglich.

Enteignungen sind zwar in der Theorie möglich, aber die grün-rote Rathaus-Regierung mit Oberbürgermeister Dieter Reiter (SPD) wollen die unpopuläre, langwierige und juristisch schwierige Situation wenn möglich vermeiden.

  • Ausnahme -> Das SEM-Projekt wäre durch einzelne Grundstückseigentümer gefährdet

Aktuell darf die Stadt München nur den Verkehrswert für die landwirtschaftlichen Flächen bezahlen. Die Preise wurden mit der Einleitung des SEM-Verfahren eingefroren.

Fragen und Antworten zur städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme

  • Kann ich mein Grundstück jetzt noch weiterverkaufen?

    • Laut der Stadt München ist es problemlos möglich. Solange das Grundstück noch nicht in einem vom Stadtrat förmlich festgelegten Entwicklungsbereich liegt, kann man ihm Rahmen der üblicherweise geltenden Regeln damit machen, was man will, zum Beispiel es verkaufen, verpachten oder beleihen.

  • Ich bin aktuell am Kauf eines Grundstücks interessiert

    • Was muss ich beachten?
      Die Stadt hat eine Vorkaufssatzung beschlossen und prüft nach Abschluss eines (Grundstücks-)Kaufvertrags im Einzelfall die Ausübung ihres Vorkaufsrechts.

      Wenn also ein Grundstück im Untersuchungsbereich zu einem höheren als dem entwicklungsunbeeinflussten Wert gekauft wurden, droht ein Verlustgeschäft.

  • Muss ich mein Grundstück im Entwicklungsbereich an die Stadt verkaufen?

    • Laut der Stadt München – Nein, es gibt auch andere Möglichkeiten zur Kooperation. Die Eigentümer können ihr Grundstück in Zusammenarbeit mit der Stadt auch selbst entwickeln. 

      Das Gesetz sieht jedoch zwei Ausnahmen von der grundsätzlichen Erwerbspflicht der Stadt vor.

      – Das Grundstück liegt zwar im Entwicklungsbereich, soll aber im Rahmen der vorgesehenen städtebaulichen Entwicklung gar nicht verändert werden (zum Beispiel weil es sich um ein zu erhaltendes Biotop handelt). Dann ist ein Zwischenerwerb durch die Stadt vielleicht gar nicht nötig.

      – Man kann das eigene Grundstück genau so nutzen, wie es den von der Stadt in der Entwicklungssatzung festgelegten Zielen und Zwecken der Entwicklungsmaßnahme eindeutig entspricht (zum Beispiel es entsprechend zu bebauen). Dann besteht die Möglichkeit, mit der Stadt eine sogenannte Abwendungsvereinbarung abzuschließen, in der man sich zur entsprechenden Nutzung und zur Zahlung des Planungsgewinns zur Finanzierung der Gesamtmaßnahme an die Stadt verpflichtet.

  • Kann ich mein Grundstück nach Erlass einer Entwicklungssatzung verkaufen?

    • Laut der Stadt München ist es auch nach dem Erlass einer Entwicklungssatzung noch möglich Grundstücke im Entwicklungsbereich an Private zu verkaufen, benötigen aber eine Genehmigung durch die Stadt. Kaufverträge, die ohne eine solche Genehmigung geschlossen wurden, sind bis zur Genehmigungserteilung schwebend unwirksam.

  • Was macht die Stadt mit den Grundstücken?

    • Nach Neuordnung und Erschließung der Grundstücke muss die Stadt die Grundstücke zum Endwert wiederveräußern (Reprivatisierung)

  • Wie viele Grundstücke besitzt die Stadt im Untersuchungsbereich schon?

    • Die Stadt München gehört derzeit (Stand 1. Mai 2021) circa 150 Hektar Fläche im Untersuchungsbereich. Das entspricht zirka einem Viertel der zu untersuchenden Gesamtfläche.

Alle Fragen und Antworten auf der Seite von der Stadt München.

Wenn es neue Entwicklungen zu dem Thema SEM Münchner Nordosten gibt werden wir euch hier weiter informieren.

Quelle: Referat für Stadtplanung und Bauordnung Landeshauptstadt München, Wikipedia

Bildquellen:

  • Visualisierung: rheinflügel severin / bbz landschaftsarchitekten
  • Übersichtsplan: rheinflügel severin / bbz landschaftsarchitekten
  • Strukturplan: rheinflügel severin / bbz landschaftsarchitekten überlagert mit Darstellung möglicher Teilabschnitte von LHM, Referat für Stadtplanung und Bauordnnung

Alle Angaben sind ohne Gewähr. Die Informationen dieses Artikels wurden sorgfältig recherchiert. Trotzdem kann keine Haftung für die Richtigkeit der gemachten Angaben übernommen werden.